Mietendeckel gekippt - Das Bundesverfassungsgericht erklärt das Berliner Landesgesetz für nichtig.
20.07.2021 Ausgabe: 4/21

Das Bundesverfassungsgericht hat am 15. April den Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt, da er nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Der VDIV Deutschland begrüßte diese Entscheidung mit Nachdruck, denn eine Bestätigung des Mietendeckels hätte das Vertrauen in die Rechtsstaatlichkeit nachhaltig erschüttert.

Die Richter in Karlsruhe urteilten, dass dem Land Berlin die entsprechende Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel fehlt. Schließlich sind die Länder nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Da der Bund das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) aber abschließend geregelt hat, ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 Grundgesetz (GG) unvereinbar und nichtig.
Es greift die sogenannte Sperrwirkung, mit der die Gesetzgebungskompetenz der Länder entfällt: Sie verhindert für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden.

Klage von Abgeordneten der Union und der FDP
Aufgrund dieser Voraussetzungen hatten bereits im Mai vergangenen Jahres die Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP einen Antrag auf Normenkon­trolle beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Einen solchen Antrag kann nur die Bundesregierung, eine Landesregierung oder ein Viertel der Mitglieder des Bundestages stellen. Im Fall des Mietendeckels hatten 248 Abgeordnete, also 40 Prozent aller Abgeordneten, die Normenkontrollklage unterstützt.

Eingeführt wurde der Mietendeckel Anfang 2020 durch das Berliner „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen“. Die rot-rot-grüne Landesregierung wollte damit den starken Anstieg der Mieten in der Hauptstadt in den Griff bekommen. Das Gesetz war bundesweit einmalig und zunächst bis 2025 befristet. Seit dem 23. Februar 2020 waren bestehende Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Mit dem Urteil können Millionen von Wohnungseigentümern zunächst bundesweit aufatmen. Denn oft haben diese bei der Rückzahlung von Krediten mit festgelegten Mieteinnahmen kalkuliert, um im Alter schuldenfrei leben zu können.

SPD und Berliner Grüne wollen bundesweiten Mietendeckel nach der Wahl.
Der Regierende Bürgermeister von Berlin Michael Müller (SPD) rechtfertigte den Versuch des Senats, die Mieten in der Hauptstadt zu regulieren. „Der Druck auf dem Berliner Mietenmarkt und die damit immer sichtbarer werdenden sozialen Verwerfungen haben uns in der Abwägung aller Argumente davon überzeugt, diesen Weg im Interesse der Mieter gehen zu müssen.“ Natürlich werde er die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes akzeptieren, dennoch sage das Urteil nichts über die Maßnahmen des Mietendeckels. „Die mittlerweile bundesweite Wohnungsnot muss spätestens durch die neue Bundesregierung bekämpft werden“, forderte Müller.

Der Forderung schlossen sich auch die anderen Regierungsparteien im Abgeordnetenhaus an. „Die Bundesregierung muss Berlin und anderen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ermöglichen, rechtssicher für eine Begrenzung von Mieten zu sorgen“, sagte Bettina Jarasch, Spitzenkandidatin der Grünen in Berlin für die Wahl im September. Jarasch und 40 weitere Grünen-Vertreter aus dem Landesverband haben nach Informationen der „Berliner Morgenpost“ einen Änderungsantrag für das Bundes-Wahlprogramm eingebracht, um nach der Bundestagswahl im Herbst einen bundesweiten Mietendeckel einzuführen. Es ist durchaus möglich, dass das Thema einen großen Platz im Bundestagswahlkampf 2021 einnehmen wird.

Abgeordnete aus den Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP, die vor dem Bundesverfassungsgericht geklagt hatten, begrüßten die Entscheidung. Der Vorsitzende der Berliner CDU-Bundestagsabgeordneten, Dr. Jan-Marco Luczak, hatte das Verfahren koordiniert: „Es ist gut, dass der Mietendeckel nun Geschichte ist. Für die Berliner Mieter waren es leider zwei verlorene Jahre. Das Angebot an Mietwohnungen ist dramatisch eingebrochen. Energetische Modernisierungen und altersgerechter Umbau haben kaum noch stattgefunden, auf Kosten des Klimas und älterer Menschen. Die Baugenehmigungszahlen sind deutlich zurückgegangen, weniger Neubau entsteht.“ CDU-Generalsekretär Paul Ziemiak forderte nach der Entscheidung einen Schub beim Wohnungsbau. Mehr und bezahlbaren Wohnraum gebe es nur „mit einem Bau-Turbo“.

Die Folgen des Urteils für Mieter und Vermieter
Der Berliner Mietendeckel ist nichtig und entfaltet somit keine Wirkung – von Beginn an. Das bedeutet nicht, dass die Regulierungen jetzt nicht mehr gelten, sondern dass sie nie wirksam geworden sind. Die wichtigsten Konsequenzen im Überblick:

Miethöhe und Nachzahlung: Haben Vermieter die Miete ab dem 23. Februar 2020 (erste Stufe des Mietendeckels) auf die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 bzw. ab dem 23. November 2020 (zweite Stufe) auf die Kappungsgrenze abgesenkt, können sie die Differenz nachfordern. Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, diese nachzuzahlen; eine genaue Frist sieht das Gesetz hierfür nicht vor. Haben sich im Zuge des Mietendeckels Mietrückstände aufgebaut, die zu einer Kündigung berechtigen, können Vermieter diese nach entsprechender Mahnung aussprechen. Ziel sollte aber immer eine einvernehmliche Lösung sein. Zudem sollten Vermieter ihre Mieter darüber informieren, dass sie nun wieder die ursprüngliche, vertraglich vereinbarte Miete zu entrichten haben, und idealerweise den korrekten Betrag nennen.

Da der Mietendeckel seit seiner Einführung umstritten war, haben viele Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags neben der „Mietendeckel-Miete“ auch an der nach BGB zulässigen Miete festgehalten. In diesen Fällen gilt rückwirkend ab Vertragsabschluss die BGB-Miete; auch hier sind Differenzen nachzuzahlen. Haben Vermieter und Mieter im Zuge des Gesetzes gezielte Vereinbarungen über die Miethöhe getroffen, gelten diese ggf. auch weiterhin. Hier ist der Wortlaut entscheidend und im Zweifel Rechtsbeistand einzuholen.

Mieterhöhungen: Sind seit Inkrafttreten des Mietendeckels Mieterhöhungen erfolgt, beispielsweise in Form vertraglich vereinbarter Staffelmieten, gelten diese rückwirkend und der Mieter ist zur Zahlung der Differenz verpflichtet.

Bußgelder und Verfahren: Bußgeldverfahren, die wegen Verstößen gegen den Mietendeckel eingeleitet wurden, sind sofort einzustellen. Vermieter haben die Möglichkeit, bereits bezahlte Bußgelder zurückzufordern, und sollten sich dabei auf die Nichtigkeit des Gesetzes und seine insofern fehlende Rechtskraft beziehen.

Unterschiedliche Regelungen bei den Konzernen
Bei den großen Immobilienkonzernen Vonovia und Deutsche Wohnen geht man ganz unterschiedlich mit dem Urteil um. Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia, erklärte, man wolle keine Mieten aus den vergangenen Monaten nachfordern. Beim Konkurrenten Deutsche Wohnen sieht das anders aus. Der Konzern besteht auf die Nachzahlungen, gab aber auch an, bei sozialen Härtefällen individuelle Lösungen finden zu wollen.

Das Land Berlin hatte nach dem Urteil angekündigt, einen Fonds zur Bereitstellung von Miethilfen einzurichten. Bis Anfang Mai gingen nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen lediglich 135 Anträge ein. In 70 Prozent davon geht es um Summen zwischen 100 und 1.500 Euro. Die Gesamtsumme beläuft sich berlinweit auf etwa 180.000 Euro.

Foto: © Diego Manrique / Shutterstock.com


Schlagworte:
Bundesverfassungsgericht,Gesetzgebungskompetenz,Landesgesetz

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