Kostenverteilung ­praxisnah geregelt - Die Neufassung des § 16 Abs. 2 WEG löst § 16 Abs. 2 bis 4 WEG a. F. ab. Die Regelungen hatten sich als wenig praktikabel erwiesen.
23.08.2021 Ausgabe: 5/21

Ein Rückblick: Die Kostenumlage für Erhaltungsmaßnahmen (zuvor: „Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung“) regelte § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Kosten waren, vorbehaltlich einer anderslautenden Vereinbarung, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (MEA) zu verteilen. Dies zu ändern, scheiterte oft an rechtlichen Hürden. Für eine über den Einzelfall hinausgehende Änderung des Verteilungsschlüssels fehlte i. d. R. die Beschlusskompetenz. Unklar blieb, was unter einem „Einzelfall“ im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG zu verstehen war. Erforderlich für diesen Beschluss war zudem eine doppelt qualifizierte Mehrheit.

Neue Regelungsfreiheit
Die neue Rechtslage ist transparent. Heute nennt § 16 Abs. 2 WEG zwar nach wie vor die Verteilung nach Anteilen, aber S. 2 lautet: „Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.“ Die Eigentümer sind also nicht an den gesetzlichen Verteilungsmaßstab oder die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gebunden. Sie können einen anderen Schlüssel – mit einfacher Mehrheit – beschließen. Dies betrifft den Einzelfall, aber auch generelle Verteilungsregelungen. War z. B. ein Beschluss, wonach der Eigentümer angrenzender Sondereigentumseinheiten künftig die Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung und Erhaltung zu tragen hat, in der Vergangenheit unwirksam, lässt sich eine solche Regelung nun beschließen. Viele Eigentümergemeinschaften werden von dieser Regelungsfreiheit Gebrauch machen. Denkbar sind zahlreiche Änderungskonstellationen, z. B. für Wohnungseingangstüren, Fensterelemente einschließlich Balkon-/Terrassentüren, Balkone, Stränge für Versorgungsleitungen, Mehrhausanlagen etc.

Beschlussfassung vorbereiten
Zur Vorbereitung der Beschlussfassung kann die Verwaltung nach Checkliste vorgehen: 1. Es muss sich um Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme handeln. 2. Diese müssen das gemeinschaftliche Eigentum betreffen und Kosten der Gemeinschaft darstellen. 3. Die Kosten müssen Einheiten oder Eigentümern zugeordnet werden können. 4. Der Abrechnungskreis darf nicht unzulässig verkleinert werden. 5. Die Änderung des Kostenschlüssels darf nicht zu unbilligen Ergebnissen für einzelne Eigentümer führen.

Zunächst gilt die Änderungskompetenz nicht für bauliche Veränderungen (siehe § 16 Abs. 3 WEG, welcher auf § 21 WEG verweist). Haben die Eigentümer also z. B. beschlossen, ihre Wohnanlage mit einem Aufzug zu versehen, ist die Kostenverteilung nach § 21 WEG vorzunehmen. Diese Maßnahme stellt keine Erhaltungsmaßnahme, sondern eine bauliche Veränderung dar.

Handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme, z. B. eine Reparatur an Fenstern, muss diese das gemeinschaftliche Eigentum und die „Kosten der Gemeinschaft“ betreffen. Weitere Vorgaben macht das Gesetz nicht. Der Beschluss muss aber der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen (§§ 19 Abs. 1, 18 Abs. 2 WEG), also auch einer inhaltlichen Überprüfung standhalten, sprich sachlich gerechtfertigt sein.

Maßgeblich ist die ­Verteilungsgerechtigkeit
Das Hauptargument für die Änderung des Verteilerschlüssels ist die Verteilungsgerechtigkeit. Es kommt darauf an, wofür und wodurch die Kosten anfallen. Hat ein Eigentümer konkrete Vorteile einer Maßnahme oder ist sie Folge der individuellen Eingriffsmöglichkeit, dann können die Kosten generell und dauerhaft diesem Eigentümer zugeordnet werden. Wichtig ist die Möglichkeit der individuellen Zuordnung. Wieder sind Wohnungseingangstüren und Fensterelemente plakative Beispiele. Hier hat nur eine bestimmte Personengruppe Zugriff oder Nutzungsvorteile, also rechtfertigt schon dies, die Kosten auf diese Personengruppe zu verteilen, ebenso bei Balkonen, Briefkastenanlagen etc.

Änderung des ­Verteilerschlüssels
Denkbar ist folgende Beschlussformulierung: Die Wohnungseigentümer beschließen, den Verteilerschlüssel für Erhaltungsmaßnahmen an den zu den jeweiligen Sondereigentumseinheiten gehörenden Außenfenstern (Außenfensterelemente einschließlich Balkon- und Terrassentüren, Laibungen, Rahmen und Verglasung) zu ändern. Diese Kosten sollen, beginnend mit dem Wirtschaftsjahr 2022 nicht mehr nach MEA verteilt werden. Stattdessen trägt die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen allein der Eigentümer der jeweiligen Sondereigentumseinheit.

Auf diesem Wege ist der Verteilerschlüssel dann dauerhaft geändert, und dies lässt sich auf beliebige Bereiche der Erhaltungsmaßnahmen übertragen. Gerade in Gemeinschaften, in denen die Eigentümer in der Vergangenheit die Kosten im Glauben an eine (wirksame) Regelung in der Gemeinschaftsordnung selbst getragen haben, löst diese Regelung das Problem der so entstandenen Verteilungsungerechtigkeit.

Die Kosten müssen aber auch tatsächlich individuell abgrenzbar sein. Nicht zulässig ist die bloße Verkleinerung von Abrechnungskreisen. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen am Dach können nicht ausschließlich den im Dachgeschoss befindlichen Einheiten auferlegt werden. Wenn eine Maßnahme allen Eigentümern dient, sind auch alle an den Kosten zu beteiligen. Denkbar ist aber eine Staffelung nach Nutzungsvorteilen. Die Kostenbeteiligung an Instandsetzungsmaßnahmen am Aufzug kann daher von Stockwerk zu Stockwerk unterschiedlich ausfallen.

Zur Bindungswirkung
Natürlich ist aber auch die Bindungswirkung für spätere Beschlüsse zu beachten. Unzulässig ist es, Verteilerschlüssel zwischen Erhaltungsmaßnahmen ohne sachlichen Grund hin- und her zu verändern. Haben die Eigentümer z. B. den obigen Beschluss zu den Kosten für die Fenster im Jahr 2021 gefasst und dann auch Kosten für einzelne Eigentümer entsprechend umgelegt, werden sie im Jahr 2023 nicht beschließen dürfen, dass ab 2024 nun wieder die Kosten die Gemeinschaft trägt, wenn es hierfür nicht einen plausiblen Grund gibt.

Die Verwaltung muss dies vor der Beschlussfassung abwägen, schon um die Diskussion auf der Versammlung in ruhigen Bahnen zu halten. Und eine „abstrakte“ Beschlussfassung, dahingehend, dass für alle Kosten ein geänderter Schlüssel beschlossen wird, soll nicht möglich sein. Allerdings wird ein Beschluss mit dem Wortlaut „ab sofort trägt jeder seine Kosten selbst“ ohnehin schnell unbestimmt. Im Beschlusstext muss die Art der betreffenden Erhaltungsmaßnahme bezeichnet sein.

Übertragen lässt sich dies alles dann auch auf die Umlage von Kosten im Einzelfall. Können die Eigentümer eine generelle Änderung des Verteilerschlüssels beschließen, dann ist dies natürlich auch für Einzelkosten möglich. Hier ist aber die Verteilungsgerechtigkeit maßgeblich – damit nicht plötzlich der Abrechnungskreis auf einzelne Eigentümer verkleinert wird und der Beschluss somit gegen die ordnungsmäßige Verwaltung verstößt.

Fazit
Die Neufassung des WEG schafft erheblichen Gestaltungsspielraum für die Verteilung von Kosten. Missliebige oder unklare Kostenregelungen in Teilungserklärungen können nun endlich geändert werden. Eigentümer sollten die Gelegenheit nutzen.

Foto: © Zolnierek / Shutterstock.com


Schlagworte:
Erhaltungsmaßnahmen,Verteilungsschlüssel,Beschlusskompetenz

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