Beschlusskompetenz bestätigt - VDIV-Musterbeschluss hält gerichtlicher Überprüfung Stand: Eigentümer können über Vergütung des Verwalters für Zensusauskunft beschließen.
16.08.2021 Ausgabe: 5/21

Der VDIV Deutschland hatte seinen Mitgliedern einen Musterbeschluss zur Verfügung gestellt, der vielfach bereits eingesetzt wurde. Gegenstand der Beschlussfassung ist der auf das Jahr 2022 verschobene Zensus 2021 und die Vergütung des Mehraufwands, der Verwaltungen durch die damit verbundenen Pflichten entsteht. Von dem Musterbeschluss Gebrauch gemacht hatte auch eine Verwaltung in Baden-Württemberg im Juli 2020 – in leicht abgewandelter Fassung. Dagegen richtete sich die Beschlussanfechtungsklage eines Wohnungseigentümers. Daraufhin hat der VDIV Deutschland nun erfolgreich einen Musterprozess durchgeführt, um Rechtssicherheit zu erlangen.

Der Weg zur Beschlussanfechtungsklage
Bereits mit dem Einberufungsschreiben wurden die Wohnungseigentümer über den wie folgt vorformulierten Beschluss informiert: „Zur Abgeltung des Aufwandes zur Erfüllung der Auskunftspflichten für die Gebäude- und Wohnungszählung gem. Zensusgesetz 2021 (Zusammenstellung der Gebäudedaten, Übermittlung der Gebäudedaten an alle Wohnungseigentümer zum Zensusstichtag zwecks Übernahme in die Befragung durch das Statistische Landesamt, Bearbeitung der Bestandslisten, Übermittlung der Eigentümerlisten und deren Aktualisierung gegenüber dem Statistischen Landesamt, allgemeine Eigentümerinformation und Datenschutzinformation nach Artikel 13 DSGV) werden dem Verwalter der entstandene Zeitaufwand, mit der im Verwaltervertrag vereinbarten Stundenvergütung sowie seine Kostenauslagen erstattet. Diese Vergütung wird mit Erbringung der Leistung und deren Rechnungsstellung fällig. Die Verteilung der Vergütung erfolgt im Verhältnis der Wohnungseinheiten.“

In derselben Eigentümerversammlung wurde der Beschluss mit dem Zusatz versehen: „Die Kosten hierfür, die der Verwalter abrechnen darf, werden auf maximal 3 Stunden begrenzt. Sollte der Zeitaufwand geringer ausfallen, ist weniger abzurechnen.“

Kostenpflicht der Gemeinschaft für Verwaltung von Sondereigentum?
Der klagende Wohnungseigentümer vertrat die Auffassung, der Beschluss sei nichtig, da er eine Kostenpflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begründe, die nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beträfe, sondern die des Sondereigentums.

Das Amtsgericht Göppingen bestätigt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung für die jeweiligen Beschlussinhalte. Der Verwalter sei bei der Durchführung des Zensus 21 zum Tätigwerden verpflichtet. Er habe gemäß den §§ 24 Abs. 1, 10 Abs. 1 und 2 Zensusgesetz (ZensusG) Angaben nicht nur zu den sogenannten Gebäudedaten zu machen, sondern vielmehr auch zu den sogenannten Hilfsmerkmalen, also den Wohnungs- und Bewohnerdaten. Jedenfalls seien Gebäudedaten betroffen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Insoweit bedürfe es keiner Vereinbarung zwischen den jeweiligen Wohnungseigentümern und dem Verwalter, um weitere Angaben machen zu dürfen. Ferner verpflichte § 24 Abs. 2 ZensusG Verwalter zur Angabe von Namen und Anschriften der Wohnungseigentümer.

Unzweifelhafter Mehraufwand, berechtigte Vergütung
Im Ergebnis entstehe dem Verwalter dadurch ohne Zweifel ein Mehraufwand, der separat vergütet werden kann, was auch im Wege einer pauschalen „Entschädigung“ erfolgen könne. Erfreulicherweise bestätigt das Amtsgericht, dass die Tätigkeit beim Zensus 2021 einen sachlichen Grund für die Berechnung des beim Verwalter entstehenden Mehraufwandes darstellt. Auch die Höhe der Vergütung sei nicht zu beanstanden, soweit sie Bezug nimmt auf eine Kostenregelung in einem bestehenden Verwaltervertrag und eine Deckelung der Kosten vorgesehen ist. Damit seien die Maximalkosten für die Eigentümer kalkulierbar.

Verwaltungen werden das Urteil des Amtsgerichts Göppingen begrüßen. Zum einen trifft das Gericht mit überzeugender Begründung die Aussage, dass auch Tätigkeiten des Verwalters im Rahmen des Zensus, die funktional dem Sondereigentum zuzuordnen sind, Gegenstand der Beschlussfassung und Grundlage für eine Sondervergütung sein können. Zum anderen bestätigen die Ausführungen zur Angemessenheit der Vergütung die Überlegungen, die für die Formulierung des Musterbeschlusses prägend waren.

Die Grenze der Angemessenheit nicht überschreiten
Die Deckelung, die hier auf einen Zeitaufwand von drei Stunden begrenzt ist, mag für die meisten Verwaltungen eine erste Orientierungshilfe bieten, um die Grenze der Angemessenheit nicht zu überschreiten. In Einzelfällen sollte aber ein höherer Zeitaufwand angesetzt werden, der der Größe des Wohnungseigentumsobjektes und der Komplexität der Struktur des Sondereigentums Rechnung trägt.

Das Urteil dürfte in der ein oder anderen Wohnungseigentümergemeinschaft als wertvolle und belastbare Argumentationsgrundlage für die Beschlussfassung über den Sonderaufwand dienen.

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Schlagworte:
Musterbeschluss,Verwaltervergütung,Beschlusskompetenz

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