Altes Haus in neuem Glanz - Zur Sanierung denkmalgeschützter Häuser
04.09.2020 Ausgabe: 5/20

Bei der Beratung von Eigentümern einer denkmalgeschützten Immobilie zu einer geplanten oder in Umsetzung befindlichen Sanierung ist vieles zu beachten, das bei nicht geschützten Objekten zu vernachlässigen ist. Genaue Planung, die Auswahl und Beauftragung geeigneter Fachleute, die Rücksprache und ggf. auch die Stellung eines Antrags auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung bei der zuständigen Denkmalbehörde sind Voraussetzungen fürs gute Gelingen. Wer in einem Baudenkmal wohnt oder arbeitet, kennt die Vorzüge der historischen Bausubstanz, aber auch die Nachteile. Viele z. B. mit einer Luftschicht massiv gemauerte oder mit Lehmflechtwerk ausgefachte historische Gebäude versprechen gesundes Raumklima und eine andere Lebensqualität als wärmegedämmte, hermetisch abgedichtete und künstlich bis zwangsbelüftete sogenannte Niedrigenergiehäuser, deren Energiebilanz meist ganz anders aussieht als versprochen. Natürlich gibt es auch Probleme: feuchte Wände, Zugluft durch einfache, evtl. verzogene Holzfenster, Decken ohne Trittschalldämmung, alte, nicht einbruchssichere Türen. Kompliziert wird’s, wenn es an die Sanierung geht, denn häufig treffen moderne Wohnansprüche – durch staatliche Vorgaben gelenkt, gefordert und gefördert – auf die Realität der historischen Bausubstanz und eines baukünstlerisch und -geschichtlich bedeutenden Erscheinungsbildes. Ein häufiger Konfliktherd, der hätte vermieden werden können, wenn die Gesetzgeber rechtzeitig erkannt und berücksichtigt hätten, dass die verpflichtende Einhaltung von Neubaunormen nicht auf die Sanierung historischer Gebäude übertragbar ist.

Heizung
Dies teilt sich jedem sehr schnell mit, wenn die gerade neu eingebaute staatlich geförderte Brennwertheizung nun hohe, alte Räume so beheizen soll, wie es die alte Anlage tat. Sie kann das nicht, denn sie wurde gemäß den Vorgaben für wärmegedämmte Häuser entwickelt, nicht für Häuser, die ihr eigenes, ausgewogenes Klima haben. Entweder wird die neue Heizung daher so hoch eingestellt, dass sie nicht lange halten wird, oder es bleibt fußkalt. Wo die regulierten modernen Anlagen versagen, hilft der Kamin mit behaglicher Wärme. Bleibt zu hoffen, dass er nicht auch noch dem Klimaschutzgebot geopfert wird. Weitere Möglichkeiten wären eine zusätzliche Fußbodenheizung, die allerdings z. B. bei historisch wertvollen Parkettfußböden nicht realisierbar ist, oder auch eine Unterputzwandheizung. Sie arbeitet ebenfalls mit Strahlungswärme, vorausgesetzt, die Wände verfügen nicht über denkmalrelevante Gestaltungselemente oder Malereien.

Dämmung
Das Verkleben der Fassaden mit künstlichen Wärmedämmstoffen ist bei denkmalgeschützten Häusern tabu. Sie zerstören die Substanz und greifen in das Erscheinungsbild ein. Hier bleibt nur die Innendämmung. Was früher als nicht schädigungsfrei möglich galt, ist heute durch bauphysikalische Untersuchungen sowie entsprechende Planung und Umsetzung erfolgreiche Praxis. Denkmalgerecht umgesetzt wurde dies u. a. in der überwiegend aus der ersten Hälfte des 19. Jhdts. stammenden Speicherstadt Potsdam, die zu Wohnzwecken umgebaut wurde.

Oberflächen und Farbe
Allein den richtigen Farbton für innen und außen zu finden, kann zur Geduldsprobe werden. In der Regel lässt sich feststellen, welcher Farbton ursprünglich verwendet wurde. Dafür ist die älteste Farbschicht freizulegen, woraufhin es zur Auflage gemacht wird, genau diesen Farbton wieder aufzubringen. Insbesondere im Inneren kann dies auch lediglich zu einer Dokumentationspflicht führen, wenn die ursprüngliche Farbwahl für heutige Verhältnisse unzumutbar ist. Auf jeden Fall sollten Malerbetriebe beauftragt werden, die zum „Restaurator im Handwerk“ qualifiziert sind. Gerade bei Farben kann sehr viel falsch gemacht werden – verrottete Holzteile an alten Bauwerken, aber auch Kunststofffarben an Hauswänden zeigen das. Gleiches gilt für die Putzoberflächen. Hier ist vorab die Zusammensetzung des historischen Putzes zu klären, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Historische Baumaterialien
Historische Dielen in alten Immobilien sollten gepflegt und bewahrt werden. Schäden durch Bruch, Feuer oder Wasser sollten nicht mit neuen Hölzern ausgebessert werden, sondern mit historischem Baumaterial. Für eine große alte Strandvilla in Boltenhagen, wo es einen Rohrbruch gegeben hatte, konnte ich kürzlich eine Partie alter  Pitch-Pine-­Dielen von 1904, passend zur Bauzeit des Hauses, vermitteln. Eine ganze Zahl von Händlern historischer Baustoffe in Deutschland stellen bei Abbrüchen alter Gebäude die wertvollen Bauteile sicher – auch historische Fenster, Dachpfannen, Mauersteine, Fliesen, Türen und vieles mehr. Man findet sie im Händlerverzeichnis des Unternehmerverbandes Historische Baustoffe e. V. Der Einbau historischer Bauteile will gelernt sein. Erfahrene Handwerksbetriebe, möglichst mit dem Zusatz „Restaurator im Handwerk“, kennen sich damit aus. Sie zu finden, hilft die Handwerkskammer oder das zuständige Denkmalschutzamt. Bei der Wiederherstellung einer Fassade beispielsweise ist es wichtig, die ursprüngliche Fensteraufteilung und -bauweise beizubehalten. Sie sind wesentlich für das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Auch Nachbauten ganzer Fenster oder von Teilen sollten sich genau an die Vorlage halten. Idealerweise kommen bei der Montage Teerhanfstricke oder Spritzkork statt Bauschaum zum Einsatz. Falls erforderlich, können auch Kastenfenster eingebaut werden, wobei allerdings peinlich genau auf die richtige Hinterlüftung zu achten ist, denn Feuchtigkeit muss entweichen können. Gemäß Dämmvorgaben luftdicht ausgeführte innere Fensterabschlüsse führen zu Schimmel und verrotteten Rahmen. Gewarnt sei auch vor den vielzähligen Angeboten, das historische Dach per Dampfstrahl zu reinigen. Die Feuchtigkeit dringt so direkt in den Dachstuhl, Pfannen können Schaden nehmen. Entsprechend ist vom Aufbringen schützender Beschichtungen abzuraten.

Keine Alleingänge
Ohne Rücksprache mit der zuständigen Denkmalbehörde oder einem Denkmalsachverständigen sollte grundsätzlich nichts unternommen, noch nicht einmal ein Handwerksbetrieb beauftragt werden. Ohne denkmalrechtliche Genehmigung mit Arbeiten zu beginnen, kann mit Bußgeldern, schlimmstenfalls der Rückbauverfügung geahndet werden. Dies betrifft sowohl das Innere als auch das Äußere eines denkmalgeschützten Gebäudes, in der Regel mit allen Details, selbst Regenrinnen, Fallrohre und Treppengeländer. Auch Gartenzaun, Wege, Bäume und Bepflanzungen können unter Denkmalschutz stehen.  Der vermeintlich günstige Anschaffungspreis einer denkmalgeschützten Immobilie bildet den Ausgleich für die Mehrkosten, die seine Instandsetzung und Instandhaltung erfordern.

Foto: © Tooykrub / Shutterstock.com


Schlagworte:
Sanierung,Wohnimmobilie,Auflagen

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