Aktuelle Urteile - Zwei Fälle, in denen es interessanterweise für den BGH um mehr ging als die eigentliche Klage – Raum für grundsätzliche Klarstellungen.
14.04.2021 Ausgabe: 2/21

DAS THEMA
Der vorliegende Fall handelt von einer versagten Zustimmung zur Vermietung einer Eigentumswohnung. Die Gemeinschaftsordnung sah explizit einen Zustimmungsvorbehalt der Verwaltung vor, die die Zustimmung jedoch versagte, weil der Mietvertragsentwurf nicht vorgelegt worden war. Der Bundesgerichtshof (BGH) setzte sich nun in einem Obiter Dictum mit der Notwendigkeit einer solchen Vorlage des Mietvertragsentwurfs im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts auseinander.

DER FALL
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Gebäude mit drei Einheiten. In dem hier maßgeblichen Zeitraum befand sich die Wohnung im Erdgeschoss im Eigentum der Beklagten und diejenige im ersten Obergeschoss im Eigentum des Klägers. Die Wohnung im Dachgeschoss gehörte den Parteien gemeinschaftlich. Die Teilungserklärung statuiert, dass die Einheiten zu Wohnzwecken dienen. Ferner bedarf die Vermietung einer Wohnung der schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf.

Der Kläger übermittelte den Beklagten mit Schreiben vom 11. Juni 2015 die Daten einer mietwilligen Familie mit vier Kindern im Alter von zwei, vier, sechs und acht Jahren (fortan: Familie S.), der er seine Wohnung vermieten wollte. Er überließ diese der Familie S. in der Zeit vom 19. Juni 2015 bis 31. Oktober 2016 sodann unentgeltlich, da die Beklagten die Zustimmung zur Vermietung mit der Begründung verweigert hatten, dass kein Mietvertrag vorgelegt worden war.

Der Kläger hatte von den Beklagten zunächst die Erteilung der Zustimmung zur Vermietung verlangt. Nach dem Auszug der Familie S. hat der Kläger unter Änderung seines Antrags die Feststellung beantragt, dass die Beklagten verpflichtet waren, ihre Zustimmung zur Vermietung seiner Wohnung an die Familie S. zu erteilen. Das Amtsgericht hat die Beklagten diesem Antrag gemäß verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt der Kläger in erster Linie seinen Feststellungsantrag weiter.

Der BGH hob die Sache auf und verwies sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück an das Berufungsgericht. Es fällte keine Entscheidung in der Sache, da das Berufungsgericht die Unzulässigkeit des Feststellungsantrags festgestellt hatte und die Begründetheit somit nicht Gegenstand des Prüfungsumfangs des BGH war. Nichtsdestotrotz ließ er es sich nicht nehmen, zur Begründetheit – unter dem Hinweis, dass seine Ausführungen hierzu als unverbindlich zu betrachten und so zu behandeln seien, als wären sie nicht vorhanden (Obiter Dictum) – Stellung zu nehmen.

Zur Zulässigkeit der Berufung: Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der Antrag des Klägers mangels Feststellungsinteresse bereits unzulässig; das Klageziel hätte mit einer Klage auf Leistung (Geltendmachung des Mietausfalls) besser erreicht werden können, sodass diese vorrangig heranzuziehen gewesen sei. Zudem sei die Gebrauchsüberlassung bereits beendet. Der BGH erteilt dieser Rechtsansicht eine Absage. Zuerst beanstandet er, dass das Berufungsgericht sich bereits dahingehend verfahrensrechtlich falsch verhalten hatte, als dass es unterlassen habe, dem Kläger als in erster Instanz obsiegender Partei einen rechtzeitigen Hinweis darauf zu geben, dass das Gericht der Vorinstanz in einem entscheidungserheblichen Punkt nicht folgen will. Darauf habe der Kläger aber vertrauen dürfen.

Zudem liegt nach Ansicht des BGH sehr wohl ein Feststellungsinteresse vor. Der Kläger hat ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, ob die Verweigerung auf die Nichtvorlage eines Entwurfs des Mietvertrags gestützt werden konnte bzw. kann. Die Leistungsklage wäre nur dann vorrangig, wenn der Kläger auf Feststellung geklagt hätte, dass ihm ein Mietausfallschaden zusteht. Dies hat er aber unterlassen und stattdessen auf Feststellung geklagt, dass die Beklagten der Vermietung hätten zustimmen müssen. Ein Vorrang der Leistungsklage scheidet hier somit aus.

Zur Begründetheit führt der BGH Folgendes aus: Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist die Nichtvorlage des Mietvertrags kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung. Als Argumentationshilfe zieht er eine Pa­rallele zum Zustimmungsvorbehalt beim Verkauf einer Eigentumswohnung: Ähnlich wie es bei der Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum auf die Person des Erwerbers ankommt, ist für die Zustimmung zur Vermietung entscheidend, ob der Mietbewerber die Gewähr bietet, sich persönlich in die Gemeinschaft einzuordnen, die für alle geltenden Regeln, etwa einer Hausordnung, zu beachten, die Grenzen der Nutzung der ihm vermieteten Eigentumswohnung nicht zu überschreiten und die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer zu achten. Das Vorliegen oder Fehlen eines wichtigen Grundes zur Versagung der Zustimmung zur Vermietung hängt damit entscheidend von der Person des Mieters und der Personen ab, die mit ihm einziehen sollen, sowie davon, ob zu erwarten ist, dass sich diese an die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft halten. Aus dem Inhalt des Mietvertrages können sich zwar in besonderen Ausnahmefällen Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Mietbewerber die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einhalten will; selbst rechtlich oder tatsächlich unzutreffende Angaben im Vertrag ergeben aber in aller Regel keine belastbaren objektiven Anhaltspunkte dafür, dass sich der Mieter der Wohnung seinen Verpflichtungen entziehen will. In der Praxis liefe die Vorlage des Mietvertrags (wie auch des Kaufvertrags) darauf hinaus, dass Personen, deren Zustimmung erforderlich ist, Einblicke in sämtliche internen Vertragsverhandlungen inklusive Mietzins (bzw. Kaufpreis) erhielten, auf die es für die Zustimmung zur Vermietung (bzw. zum Verkauf) nicht ankommt.

Hinzu kommt, dass die Zustimmung laut Gemeinschaftsordnung nicht zum Abschluss eines konkreten Mietvertrags zu erfolgen hat, sondern nur allgemein zur „Vermietung“. Der Begriff Vermietung beschreibt nicht den Mietvertrag, sondern eine bestimmte Form der Nutzung der Wohnung, nämlich ihre mietweise Überlassung an einen Interessenten. Auf den Inhalt des vorgesehenen Mietvertrags kommt es auch deswegen nicht an, weil sich der vermietende Wohnungseigentümer seinen Verpflichtungen als Wohnungseigentümer nicht dadurch entziehen kann, dass er mit seinem Mieter Rechte vereinbart, die über seine eigenen Befugnisse als Wohnungseigentümer hi­nausgehen. In solchen Fällen steht den übrigen Wohnungseigentümern bei einer der Zweckbestimmung widersprechenden Nutzung einer Einheit durch einen Mieter ein direkter Anspruch gegen diesen auf Unterlassung dieser Nutzung gemäß § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu.

VERWALTERSTRATEGIE
Dieser Fall ist eine Pflichtlektüre für alle Verwaltungen, die durch Gemeinschaftsordnungen berechtigt werden, Zustimmungen zur Vermietung oder auch zum Verkauf der verwalteten Wohnungseinheiten zu erteilen. Der BGH lässt es sich nicht nehmen, in umfassender Weise Stellung zu der Frage zu nehmen, ob die unterlassene Vorlage eines Mietvertrags bei Vermietungen oder die Vorlage eines Kaufvertrags bei Verkäufen als ausreichender Grund dient, die Zustimmung zu versagen. Kurz: Nein. Daher ist es essenziell, dass im Falle der Ausübung des Zustimmungsrechts Kenntnis darüber besteht, wie eine Meinungsbildung stattfinden kann und was eine Verwaltung dazu berechtigt, die Zustimmung zu versagen.


Foto: © Freedomz / Shutterstock.com


Schlagworte:
Verwalterzustimmung,Immobilienverkauf,Verwalterbestellung

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