12 Tipps zum Abschluss von Mietverträgen - Es lohnt sich, genau hinzuschauen und wesentliche Details zu beachten.
21.07.2020 Ausgabe: 4/20

1. Das richtige Vertragsmuster
Vertragsformulare gibt es überall – im Schreibwarenhandel, bei privaten Anbietern, Mietervereinen, Verbänden etc. Wichtig ist, dass Sie das Formular ohne Bedenken nutzen können und dass es der aktuellen Rechtslage entspricht. Zu empfehlen ist die Verwendung nur solcher Vertragsmuster, deren Herkunft ebenso eindeutig geklärt ist wie die aktuelle rechtliche Prüfung durch Fachleute, z. B. bei den Verbänden.

2. Der passende Vertrag zur Immobilie

Es kommt darauf an, dass die Besonderheiten einer zu vermietenden Immobilie im Vertragsformular hinreichend geregelt werden können. Bei unterschiedlichen Objekten, z. B. einem Ein- oder Mehrfamilienhaus bzw. einer Eigentumswohnung, ergeben sich Abweichungen bei der Abrechnung der Betriebskosten oder auch in anderen Fragen. Manches kann über in Vertragsformularen enthaltene anpassbare Varianten und Optionen geregelt werden. Aber es gibt auch grundsätzlichere Abweichungen, z. B. im Gewerbemietrecht, die ein eigens dafür vorgesehenes Vertragsformular erfordern. Für Wohnräume sind diese ungeeignet und werden vor Gericht leicht als Versuch angesehen, zwingende Vorschriften zu umgehen. Im Zweifel empfiehlt es sich, im Einzelfall für die Erstellung bzw. Vereinbarung eines Mietvertrages Hilfe und Unterstützung durch einen Fachanwalt zu suchen.

3. Die Bezeichnung der Vertragsparteien
Bezeichnen Sie die Parteien im Vertrag so genau und vollständig wie möglich und nötig. Auf Vermieterseite wird normalerweise der Eigentümer des Mietobjektes oder im Einzelfall die Person benannt, die über das Objekt verfügen kann (z. B. aufgrund eines Nießbrauches). Zu nennen ist der vollständige Name der Person oder Personengruppe. Bei juristischen Personen ist außer der korrekten Bezeichnung, ggf. inklusive Handelsregisternummer, auch deren konkrete Vertretung aufzunehmen. Auf Mieterseite sind alle regulär in das Mietobjekt einziehenden Personen mit vollständigem Namen aufzuführen. Bitten Sie die Mieter darum, Ihnen den Personalausweis vorzulegen, um sicher zu sein, dass Sie es tatsächlich mit dem künftigen Vertragspartner zu tun haben. Das Einverständnis vorausgesetzt, könnten Sie den Ausweis auch kopieren und weitere Daten der Mieter wie Geburtsdatum, Personalausweisnummer, Beruf, bisherige Meldeadresse etc. aufnehmen.  

4. Die Mindestangaben im Mietvertrag

Nehmen Sie in den Mietvertrag über die Angaben zu den Vertragsparteien hinaus die genaue Anschrift und Lage der Wohnung, die Miethöhe, aufgeschlüsselt nach Kaltmiete und Nebenkosten, sowie ggf. zusätzlich vermietete Räume wie Keller, Dachboden, Garten, Garage usw. auf. Auch wichtig: Vertragsbeginn und -dauer, Vereinbarungen zu Tierhaltung, Mieterhöhungen, Sicherheitsleistungen und Untervermietung.

5. Widersprüche vermeiden
Gibt das Formular anpassungsfähige Alternativen vor, lassen Sie die von Ihnen gewählte Variante nicht offen, sondern füllen Sie sie aus oder kreuzen Sie sie an. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten nicht passende Varianten gestrichen werden. Enthält der Mietvertrag Klauseln, die Ihren Fall nicht betreffen, sollten Sie dies deutlich machen. Wollen Sie z. B. einen Mietvertrag mit auf Dauer fest vereinbarter Miete abschließen, ist die im Vertrag vorgesehene Regelung zur Staffelmiete überflüssig. Beim Ausfüllen sollten sie das Unzutreffende streichen, um Klarheit zu schaffen. Sonst wissen die Vertragspartner oder ein Rechtsnachfolger später nicht genau, was überhaupt vereinbart wurde.

6. Zusätzliche Absprachen
Reicht das Vertragsformular für besondere, individuelle Absprachen nicht aus, werden oft eigene Ergänzungen hinzugefügt. Sind diese formularmäßig vorgedruckt und werden mehr als einmal verwendet, gelten sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) und unterliegen besonderen Beschränkungen, weil sie z. B. den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen dürfen. Individualvertraglich ausgehandelt ist alles, was die beiden Vertragspartner selbst in gleichberechtigter Form ausgehandelt und vereinbart haben, sodass die Einschränkungen für AGB nicht gelten. Ist eine Vertragsklausel handschriftlich hinzugefügt, gilt dies als Indiz für eine individuelle Vereinbarung. Sie sollte dem Vertrag bei Abschluss dauerhaft hinzugefügt und von beiden Vertragspartnern gesondert mit Ort und Datum unterschrieben werden. Eine ausgedruckte Zusatzvereinbarung wird vor Gericht häufig als AGB angesehen, sodass ebensolche rechtlichen Einschränkungen gelten wie bei der Verwendung in mehreren Verträgen. Die Gerichte prüfen hier jeden Einzelfall, was durchaus zu Streit führen kann.

7. Die Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind ein Teil der Instandhaltung des Mietobjekts, zu der der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist. Vertraglich können Mieter in begrenztem Umfang hieran beteiligt werden, soweit die Abnutzung über den normalen durch die Miete abgegoltenen Verschleiß hinausgeht. Über das zulässige Maß gibt es unterschiedliche Auffassungen, zumal diese sich im Laufe der Jahre auch geändert haben. Sind die Klauseln aufgrund der Rechtsprechung des BGH unwirksam, müssen Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Regelung formularmäßig oder individuell vereinbart wurde. So müssen Mieter ihre Wohnung während des Mietverhältnisses z. B. nicht nach starren Fristen renovieren, und wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, auch beim Auszug nicht. Zudem kann am Ende keine bestimmte farbliche Gestaltung verlangt werden, Anstriche müssen lediglich hell und zumutbar sein. Irrelevant für das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter sind des Weiteren Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter, nach denen der neue Mieter die Renovierungspflicht des alten Mieters übernimmt. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, können somit keine Schönheitsreparaturen verlangt werden (BGH, Urteil vom 22.8.2018 – Az. VIII ZR 277//16)

8. Die Hausordnung

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Bewohner im Haus. Sie schreibt Ruhezeiten vor, regelt die Nutzung der Gemeinschaftsräume, das Abstellen von Fahrrädern oder Kinderwagen und in vielen Fällen auch die Treppenhausreinigung durch die Mieter. Eine Hausordnung sollte unbedingt von Beginn an Teil des Mietvertrages sein. Deshalb muss sie in den Mietvertrag einbezogen oder zumindest als dessen Anhang gestaltet sein. Außerhalb des Mietvertrages, z. B. bei Aushang im Treppenhaus, kann der Vermieter den Mietern zusätzliche Pflichten nicht wirksam auferlegen. Der Mieter muss bei Vertragsschluss von der Hausordnung Kenntnis nehmen – vorzugsweise, indem er sie mit unterschreibt. Klauseln im Mietvertrag, nach denen die Hausordnung Vertragsbestandsteil wird, sind unwirksam. Tipp: Lassen Sie Mieter die Hausordnung gesondert unterschreiben!

9. Einen Mietvertrag befristen?
Einen Zeitmietvertrag schließt man für einen festen Zeitraum ab – ohne die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung. Wegen der damit verbundenen Planungssicherheit wird er auch sehr oft bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien eingesetzt. Bei Vermietung an Studenten oder Wohngemeinschaften ist dies unnötig und wird nur unnötigen Streit provozieren. Stattdessen sollten speziell auf diese Mietverhältnisse abgestimmte Vertragsmuster verwendet werden. Zeitmietverträge sind heute nur noch unter strengen gesetzlichen Voraussetzungen überhaupt möglich. Wenn eine gewisse Befristung zur Sicherheit erfolgen soll, kann stattdessen für einen bestimmten Zeitraum – maximal vier Jahre – die ordentliche Kündigung ausgeschlossen werden. Tipp: Überlegen Sie sich genau, ob Sie eine solche Befristung brauchen. Ein unbefristeter Mietvertrag ist rechtlich einfacher zu handhaben.

10. Genau lesen und prüfen
Die Flut an juristisch verklausulierten Pflichtinformationen, Widerrufsbelehrungen und AGB hat dazu geführt, dass niemand mehr liest, was er da unterschreibt. Das gilt auch für Mietverträge und führt dazu, dass sich Mieter unter Umständen ihrer Pflichten gar nicht bewusst sind. Gehen Sie den Vertrag vor der Unterschrift mit Ihrem Mieter in Ruhe gemeinsam durch, und sprechen Sie über jede Klausel.

11. Unterschrift  im Beisein
Der Mietvertrag entfaltet nur bei Unterzeichnung aller im Vertrag benannten Parteien die erforderliche Wirkung. Allzu oft wird erst im Streitfall festgestellt, dass ein Vertrag nicht oder nicht von allen Vertragsparteien unterschrieben ist. Dies ist auch nicht entbehrlich, wenn der Vertrag eine wechselseitige Bevollmächtigung einer Personenmehrheit vorsieht. Solch eine Vollmacht kann nur wirken, wenn die Bevollmächtigungen am Anfang durch Unterzeichnung erteilt werden.

12. Aushändigung identischer Exemplare

Nach Vertragsabschluss erhält jede Seite ein Exemplar des ausgefüllten und unterschriebenen Mietvertrages. Auch hier ist es zur Vermeidung von Unklarheiten hilfreich, wenn Sie vor Aushändigung prüfen, ob beide Exemplare identisch ausgefüllt und unterschrieben sind.

Foto: © 3d_man / Shutterstock.com


Schlagworte:
Vertragsformular,Anpassung,Ergänzung

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